Das Geheimnis im Immobiliengeschäft ist es, das Geld anderer Leute zu verwenden. So werden die meisten Immobilientycoons gemacht. Im Gegensatz zu traditionellen Hypotheken für Wohnimmobilien bietet die Immobilienfinanzierung viel breitere finanzielle Möglichkeiten, einschließlich Krediten oder Finanzierungen von verschiedenen Finanzinstituten. Solche Transaktionen erfordern ein überdurchschnittliches Verhandlungsgeschick.
Es ist aus ein paar wichtigen Gründen nicht ratsam, eigenes Geld in eine Immobilie zu investieren. Erstens neigen Sie dazu, einen Großteil Ihrer Gewinne zu verschenken, da Sie Ihre Investition nicht fremdfinanzieren. Zweitens sind Immobilien ein sehr riskantes Geschäft – Sie wollen nicht alles aufs Spiel setzen, was Sie haben.
Das soll nicht heißen, dass es bei Immobilieninvestitionen nur um Verluste geht. Im Gegenteil: Wenn Sie wissen, wie Sie das Geld für sich arbeiten lassen können, können Sie sogar eine Menge Geld für Ihre Investition erhalten.
Und so geht’s:
Wenn Sie beispielsweise eine 100.000-Dollar-Immobilie kaufen, die durchschnittlich 7 Prozent pro Jahr steigt (in der Realität könnte diese Zahl höher oder niedriger sein), würden Sie einen Nettogewinn aus der Vermietung Ihrer Immobilie erzielen, was zu einer Rendite von etwa 15 Prozent führt.
Wenn Sie mit einer geringen Rendite zufrieden sind, könnten Sie sich mit den 15 Prozent zufrieden geben. Wenn Sie aber wirklich an Ihrer Investition verdienen wollen, sollten Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, was eine Hebelwirkung für Sie tun kann. Derzeit kann ein typischer Immobilieninvestor eine Finanzierung in Höhe von 95 bis 97 Prozent des Kaufpreises finden. Es gibt sogar einige Fälle, in denen Sie eine 100-prozentige Finanzierung erhalten können, aber wir werden dies nicht für unser Beispiel verwenden, da es ein unzureichender Vergleich ist.
Wenn Sie also ein Investor sind, der sich schon mit einer kleinen Rendite zufrieden gibt, dann klingen 15 Prozent nach viel. Aber für diejenigen, die in der Immobilienbranche wirklich groß rauskommen wollen, sind 15 Prozent noch lange keine nennenswerte Rendite.
Wie funktioniert die Hebelwirkung?
Gehen wir davon aus, dass die Mieteinnahmen alle Ihre Ausgaben decken, einschließlich der Hypothekenzahlungen. Nehmen wir das gleiche Beispiel, so ergibt eine 7-prozentige Wertsteigerung Ihrer Immobilie einen Gewinn von 7.000 Dollar pro Jahr. Bei einer 95-prozentigen Finanzierung können Sie aus 5.000 $ (Ihrer 5-prozentigen Anzahlung auf eine 100.000-$-Immobilie) eine Rendite von 7.000 $ erzielen. Damit erhalten Sie eine Rendite von 140 Prozent auf Ihre Investition. Nicht nur das, mit denselben 100.000 $ können Sie 20 Investitionsobjekte kaufen, 95 Prozent davon finanzieren und einen erstaunlichen Gewinn von 140.000 $ pro Jahr erzielen. Das schlägt den Gewinn von 15.000 $ bei einer reinen Bargeldtransaktion um Längen.
Was die zusätzlichen 20 Immobilien angeht, werden Sie es schwer haben, eine Finanzierung für diese zu bekommen, da normalerweise nur fünf oder sechs neue Hypotheken für Mietobjekte das Maximum sind, das Kreditgeber derzeit erlauben. Deshalb müssen Sie über ein überdurchschnittliches Verhandlungsgeschick verfügen.